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“7月份市場成交情況，還不如前兩個月?！?資深中介楊光（化名）對新京報貝殼財經(jīng)記者表示：“最近我們看房情況還不錯，一些優(yōu)質(zhì)的房源，一周能客戶帶看幾次。但是，要到成交階段就比較難了，客戶總想等等，看房子會不會再降價。”

買家觀望，樓市降溫，刺激政策再度祭出殺手锏。

【資料圖】

7月28日，住建部明確了樓市調(diào)控方向。住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

這是7月24日政治局會議提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住建部的首次公開表態(tài)。

房地產(chǎn)市場面臨怎樣的新形勢？一線城市是否會出現(xiàn)相應(yīng)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策？對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池對新京報貝殼財經(jīng)記者表示，當前大部分城市房價下降或反彈乏力，反映出住房市場已經(jīng)供過于求。此外，我國房地產(chǎn)也已進入存量房為主的階段，二手房市場成為主力。“在房地產(chǎn)市場新形勢下，過去的限購、限貸、限價、限售等政策都需要做出優(yōu)化調(diào)整?！?/p>

成交量遇冷，樓市供需關(guān)系已生變

對于房子難賣，楊光深有體會。

他所負責(zé)的片區(qū)位于西城區(qū)。雖然地段核心，但小區(qū)房齡不長，小戶型較多，總價不高，適合剛需“上車”，所以一直以來交易量都不錯。

貝殼財經(jīng)記者在其所在公司APP上看到，去年這一片區(qū)的某小區(qū)每個月能成交3、4套，但今年4月、5月、6月分別只成交了2套、1套，2套。而截至目前，7月份該小區(qū)尚無成交記錄，且在售房源比2個月前還多了十幾套，達58套。即便如此，該小區(qū)在當?shù)仄瑓^(qū)已經(jīng)排名成交榜首位。

貝殼財經(jīng)記者在一買房群里看到，頻頻有人拋出“我關(guān)注的房源又降價了”等消息。在沒有較強漲價預(yù)期下，購房者也放緩了買房的腳步，慢慢尋找心儀的房源，也更有底氣與房東談價格。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從累計成交來看，截至7月23日，北京新房、二手房成交均較6月同期下降超10%。按照這一趨勢，預(yù)計全月成交難以追平6月水平。

樓市遇冷，在其他城市同樣存在。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，7月份重點15城新房成交53740套，較6月同期下降23.55%；重點10城二手住宅成交41579套，較6月同期下降11.88%。

成交量下滑，掛牌量上升，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已然生變。對此，7月24日，政治局會議明確提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，“新形勢”提法可能包括購房需求下滑，投資、投機性需求離場，且市場出現(xiàn)供大于求等。

趙秀池則認為，房價是供求關(guān)系的反映，當前，大部分城市房價不斷下降或反彈乏力，反映出我國住房市場已經(jīng)供過于求。此外，我國房地產(chǎn)的供求關(guān)系結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，已經(jīng)進入存量房為主的階段，二手房市場成為市場的主力。

趙秀池進一步表示，自我國提出建立租購并舉的住房制度，各地租賃住房的比重也在提升。高房價下租房顯然更劃算，即便將買房投資的利息用來租房也綽綽有余，因此，民眾的買房意愿也在下降。

下調(diào)首套房貸款利率，多地已出手松綁

房地產(chǎn)市場面臨新形勢，政策也調(diào)整并劍指痛點。

住建部最新發(fā)聲中，透露樓市調(diào)控主要走向——進一步落實好降低購買首套住房首付比例，貸款利率、改善性住房換購稅費減免，以及個人住房貸款“認房不用認貸”等。

貝殼財經(jīng)記者注意到，這些政策目前或多或少已有落地。從降低首付款比例和貸款利率來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，除了北上等首套房首付比在30%及以上，大多數(shù)城市首套房首付比例都降至20%-30%，已經(jīng)處于較低水平，后續(xù)部分核心城市仍有下調(diào)的空間。

房貸利率方面，公開數(shù)據(jù)顯示，6月份，我國個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。具體來看，熱門城市房貸利率均有所下降，包括蘇州首套房貸款利率低至4%，鄭州首套房貸款利率已降至3.8%，成都首套房、二套房貸款利率也分別降至4.0%和4.8%。

同時，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾公開表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，這也是金融管理部門首次對存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。

不過，目前來看，銀行的實質(zhì)性措施仍不多。

在改善性住房換購稅費減免方面，也在釋放利好。早在去年9月底，財政部、國家稅務(wù)總局便聯(lián)合發(fā)布公告稱，為支持居民改善住房條件，自今年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。這一政策有助于釋放改善性需求。

“認房不認貸”將拉動剛需，一線城市落地可能性大

對于此次住建部表態(tài)，個人住房貸款“認房不用認貸”成為市場焦點，并觀望其是否會在一線城市落地。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城優(yōu)化認房又認貸政策。不過，一線城市和部分重點二線城市仍未松綁。

58安居客房產(chǎn)研究院張波對貝殼財經(jīng)記者表示，一二線熱點城市的首套房認定標準非常重要，即“認房不認貸”的落地執(zhí)行。一旦認房不用認貸落地，不少原來按二套執(zhí)行的首付和利率標準，都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響更為明顯。“在一線城市，這一政策落地的可能性還是比較大的?！?/p>

趙秀池則認為，一線城市調(diào)整的空間不會太大，限售有望放開。同時，限貸政策的尺度可能會更大些，且應(yīng)該會執(zhí)行“認房不認貸”的政策，尤其應(yīng)該降低首套房的房貸利率和首付款比例。

在專家看來，認房不認貸政策將極大利好一線城市的改善性需求。

陳霄表示，以北京為例，首套房首付比例基本在35%左右，房貸利率為4.75%，而二套房首付比例能達到70%，房貸利率為5.25%。對于想要買二套房的購房者來說，壓力較大，而若是取消“認房認貸”，部分人購買二套房時就可以按照首套房標準執(zhí)行，對于改善性客戶來說可謂是重磅利好，大大降低了購房成本，提升入市積極性，促進改善性需求釋放。

“整體來看，核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預(yù)計在住建部本次發(fā)聲的引導(dǎo)下，后續(xù)重點城市跟進調(diào)整的預(yù)期提升，且調(diào)整首付比例及優(yōu)化認房認貸將成為調(diào)整的重要方向?！标愊龇Q。