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今年7月以來(lái)，“支持剛性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表態(tài)，要更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住建部門紛紛表示，下半年將加大支持力度、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實(shí)上，改善性需求在住房市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。以北京市場(chǎng)為例，北京朝陽(yáng)區(qū)某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理介紹，其所在的片區(qū)目前有300多套房源掛牌在售，其中約八成業(yè)主有置換需求。北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)遠(yuǎn)大上河村豪宅分行店長(zhǎng)王玉良也表示：“剛性改善型客戶在整個(gè)交易中占比不低于60％，主要集中體現(xiàn)在同區(qū)域改善置換成交中。”

但是，在多個(gè)重點(diǎn)城市，改善客群在換房過(guò)程中遇到了諸多難點(diǎn)，比如購(gòu)房資格、騰房周期等。那么，在目前市場(chǎng)條件下，該如何激活改善性需求？專業(yè)人士、業(yè)界專家分別有什么建議？

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士表示，解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)改善客群換房起到較大的幫助。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝

住房市場(chǎng)中改善性需求穩(wěn)步提升

從北京市場(chǎng)來(lái)看，來(lái)自北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從近幾年的成交數(shù)據(jù)看，全程通過(guò)北京鏈家完成房屋置換（即先賣后買或先買后賣）的購(gòu)房家庭占比約為25%；其余部分家庭可能會(huì)通過(guò)其他房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或自行完成舊房的出售或購(gòu)置二手房的動(dòng)作，此外，還有賣二手房買一手房等情況。據(jù)此，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)估計(jì)，北京二手房市場(chǎng)置換或改善性需求客戶占比約為70%左右。這一比例與經(jīng)紀(jì)人調(diào)研的結(jié)果基本一致。

北京新房市場(chǎng)也不例外。來(lái)自合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，今年北京新房市場(chǎng)中，普宅加別墅共成交32347套，其中，總價(jià)500萬(wàn)元以上的共有19056套，占總成交量的58.9%?！皬谋本┦袌?chǎng)來(lái)看，整體均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右、500萬(wàn)元以上總價(jià)的產(chǎn)品中，大概率為80平方米左右的三居產(chǎn)品，而這也是滿足剛需和改善性需求家庭的一類產(chǎn)品?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅如是說(shuō)。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，近年來(lái)，改善性需求穩(wěn)步提升。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、青島、大連、天津、西安、東莞、佛山）數(shù)據(jù)顯示，改善性需求在不斷擴(kuò)大，今年二季度（截至5月），120平方米以上成交占比39.8%，達(dá)到2022年以來(lái)的季度最高占比，改善性市場(chǎng)正在崛起。

改善客群換房遭遇多個(gè)難點(diǎn)

在目前的市場(chǎng)條件下，盡管樓市利好政策接踵而至，但對(duì)于換房的改善客群而言，看似簡(jiǎn)單的“一賣一買”，卻存在多個(gè)“難點(diǎn)”。

家住北京朝陽(yáng)區(qū)的李先生正在換房。他告訴新京報(bào)記者，早在2016年，他買下了一套朝北的一居室作為婚房，這是他的首次購(gòu)房。如今，隨著孩子的出生，老人前來(lái)照看孩子，一居室已經(jīng)住不下，所以考慮將一居室出售，置換一套南北通透的三居室。

今年1月，李先生開(kāi)始看房。由于按照北京的政策，他這次買房屬于二套，首付比例為80%，所以他精打細(xì)算了一番：自己的房子售價(jià)在430萬(wàn)元左右，還清之前的貸款后，再加上自己的存款，正好夠一套660萬(wàn)元三居室的首付。

今年2月份，一位購(gòu)房者愿意出價(jià)460萬(wàn)元買下李先生房子，但李先生希望再賣高點(diǎn)兒，沒(méi)有出售。但是，4月份過(guò)后，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃，購(gòu)房需求逐漸減少。與他同戶型的房子，即便降至400萬(wàn)元，買家還是猶豫不決，沒(méi)有出手。由于降價(jià)就無(wú)法支撐李先生置換三居室的需求，所以李先生考慮降低預(yù)期，開(kāi)始考慮兩居室。

李先生的案例并非個(gè)例，來(lái)自市場(chǎng)一線的經(jīng)紀(jì)人最有體會(huì)。“目前，重點(diǎn)城市的改善客群在換房時(shí)，遇到的一大難點(diǎn)是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’導(dǎo)致的換房成本高問(wèn)題。如果是非京籍家庭，沒(méi)有賣出房子，就沒(méi)有再購(gòu)房的資格。再者，即使賣出原有住房，但因?yàn)橛羞^(guò)住房貸款記錄，都算是二套房，普宅首付最低60%，非普宅80%。此外，換房客群的另一大難題在于，受整體市場(chǎng)因素影響，目前成交周期拉長(zhǎng)，或者說(shuō)不能判斷自己的房子出售時(shí)間長(zhǎng)短，所以對(duì)于要置換購(gòu)買的房子也不能下定金。”北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)遠(yuǎn)大上河村豪宅分行店長(zhǎng)王玉良如是說(shuō)。

難點(diǎn)1：“認(rèn)房又認(rèn)貸”導(dǎo)致首付高

建議：調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

自去年以來(lái)，不少城市陸續(xù)樓市調(diào)控松綁，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、長(zhǎng)沙、重慶、福州等十余個(gè)核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。這就使得這些城市有過(guò)房貸記錄的改善客群，在“賣一買一”的換房過(guò)程中面臨首付高、房貸利率高的難點(diǎn)。那么，如何解決呢？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，對(duì)于改善客群而言，尤其是手中無(wú)房、但有過(guò)房貸記錄的人群，其買房的目的就是自住，完全符合“房住不炒”政策方向，但由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，導(dǎo)致這類改善性需求人群不能入場(chǎng)，也不能滿足自身合理的住房需求。在樓市火熱階段，通過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為市場(chǎng)降溫并無(wú)不妥，但在目前一線城市也開(kāi)始出現(xiàn)樓市下行的階段，去除不合理行政性限制的急迫性比較強(qiáng)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，嚴(yán)格的限制性政策大多出臺(tái)在市場(chǎng)偏熱時(shí)期，以落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)，嚴(yán)格避免投機(jī)炒房等違規(guī)行為的潛入。但當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，樓市下行態(tài)勢(shì)仍未緩解，以往制定的嚴(yán)格的限制性政策應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整，尤其是核心城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策最為嚴(yán)格，較高的換房成本抑制了改善性需求的釋放。因此“認(rèn)房又認(rèn)貸”城市存在首付高等問(wèn)題，已不符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，政策亟待調(diào)整。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)改善客群換房起到較大的幫助，特別是對(duì)于已還清房貸、舊房出售、名下已經(jīng)無(wú)房的情況，建議認(rèn)定為首套。

難點(diǎn)2：“認(rèn)房又認(rèn)貸”導(dǎo)致貸款利率高

建議：降低首付比例和房貸利率

在不少市場(chǎng)人士看來(lái)，在重點(diǎn)城市，對(duì)剛需人群及改善人群給予更大金融政策支持，才能更好地滿足剛性及改善客群的居住需求。

郭毅表示，目前，多數(shù)城市已調(diào)整首套房貸利率至5年期以上LPR基礎(chǔ)上降低20BP，超40城首套房貸利率已低于4%。但是，北京首套房商貸利率仍為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，上海為5年期以上LPR+35個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)，兩座城市首套房與二套房貸款利率加點(diǎn)均存在下調(diào)空間。

針對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)，核心之一在于解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”，金融政策的房貸首付、利率隨之下調(diào)，有利于降低改善人群入市門檻。郭毅分析稱，對(duì)剛需人群來(lái)說(shuō)，除了關(guān)注首付之外，更關(guān)注日常月供成本壓力?！叭绻軌蛟谝痪€城市有效降低首套房貸利率，對(duì)剛需家庭也能形成更好的購(gòu)房支撐。而剛需家庭消費(fèi)力的激活，有助于帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)鏈條的聯(lián)通，從而帶動(dòng)新房、二手房交易更加順暢?！?/p>

張波認(rèn)為，針對(duì)改善人群還有放松的空間，尤其在首付和貸款利率層面可給予更多傾斜，會(huì)更有利于加快改善人群的入場(chǎng)節(jié)奏。另一方面，針對(duì)房企也可有更多靈活的政策在更多城市落地。

“激活改善性住房需求，當(dāng)前比較恰當(dāng)且迫切的舉措是對(duì)嚴(yán)格的限制性政策進(jìn)行適度放松，其中包括放松限購(gòu)、限貸政策，以及下調(diào)二套房貸款利率和首付比例等。”關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，為了調(diào)控市場(chǎng)溫度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，限制性政策的放松并不會(huì)是全面的，大概率是針對(duì)部分群體或區(qū)域做出定向放松，比如試點(diǎn)“一區(qū)一策”，在“房住不炒”的基調(diào)上有效提振市場(chǎng)信心。

難點(diǎn)3：二手房流通易受阻

建議：制定差別化購(gòu)房支持政策

值得一提的是，目前，二手房流通出現(xiàn)了一定的“梗阻”。多個(gè)城市二手房掛牌量較大，售價(jià)達(dá)不到業(yè)主的心理預(yù)期，以致流通周期拉長(zhǎng)，造成改善客群只敢賣掉房子之后再去看新房。而二手房交易周期過(guò)長(zhǎng)，也會(huì)造成這類客群換新周期的拖長(zhǎng)。那么，如何加速二手房流通呢？

對(duì)此，郭毅建議針對(duì)不同情況的二手房，制定差別化的購(gòu)房支持政策。比如，房齡越長(zhǎng)，稅費(fèi)優(yōu)惠力度越大；房子面積越小，首付比例越低，用市場(chǎng)化手段激活市場(chǎng)需求，加速二手房流通。

難點(diǎn)4：二手房交易稅費(fèi)高

建議：降低換房稅費(fèi)

而在“一賣一買”的換房過(guò)程中，還需要買家提前計(jì)算好交易中存在的大量稅費(fèi)。雖然個(gè)人所得稅存在減免的情況，但增值稅、契稅以及中介費(fèi)等占交易成本的比例并不低。在不少城市實(shí)際存在由買房人承擔(dān)所有稅費(fèi)的情況下，交易稅費(fèi)占購(gòu)房款的比例甚至?xí)哌_(dá)10%以上。如何降低二手房交易稅費(fèi)呢？

對(duì)此，張波建議，加大換房稅費(fèi)減免力度，比如目前已有換房過(guò)程中個(gè)人所得稅的退稅優(yōu)惠，但賣房的增值稅依然不小，買房過(guò)程中還需要支付契稅，這些無(wú)疑都大大增加了換房的成本，可以在設(shè)定的期限內(nèi)給到換房者近似于“零稅費(fèi)”負(fù)擔(dān)的政策。同時(shí)，各地可以對(duì)于換房的中介費(fèi)給出指導(dǎo)性意見(jiàn)，降低購(gòu)房者的中介費(fèi)成本，切實(shí)提升改善客群入市的信心，加快其入市節(jié)奏。

難點(diǎn)5：騰房周期影響換房

建議：協(xié)商爭(zhēng)取較長(zhǎng)騰房時(shí)間

此外，在換房過(guò)程中，因?yàn)槎鄶?shù)人需要“賣一買一”，換房人不僅擔(dān)心房?jī)r(jià)波動(dòng)造成“踏空”，還擔(dān)心自己還沒(méi)有買到合適房子時(shí)就需騰房給買家，需要解決租房、搬家等難題。

對(duì)此，冷會(huì)提醒換房人士，二手房置換客群在前期通常會(huì)面臨出售現(xiàn)有住房、籌集資金、選購(gòu)目標(biāo)房源等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，在當(dāng)前多地掛牌量增加的情況下，自家房屋在出賣時(shí)間及售價(jià)上可能不及預(yù)期，需要有心理準(zhǔn)備和資金上的準(zhǔn)備；后期會(huì)有裝修、改造等系列需求，因此在簽訂二手房買賣合同時(shí)，可以與對(duì)方就交房、騰房日期等做出具體約定，買賣雙方可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商，且一般都有較大的談判空間。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 陳荻雁