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8月25日，據(jù)新華社報(bào)道，近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

這是繼政治局會(huì)議召開(kāi)，住建部表態(tài)后首個(gè)中央層面出臺(tái)的影響較大的政策。58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃重背景下出臺(tái)的政策，而當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，投資需求已離場(chǎng)，自住性需求占絕對(duì)主導(dǎo)地位，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”正是推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性的重要政策之一，宜快速出臺(tái)而不宜繼續(xù)等待。

(資料圖)

此外，市場(chǎng)還比較關(guān)注，這一政策是否會(huì)在一線城市落地，針對(duì)這一問(wèn)題，記者采訪的專(zhuān)家的觀點(diǎn)較為一致，即一線城市跟進(jìn)概率較大，但在審慎之下，政策落地的節(jié)奏不會(huì)太快。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策推出，地產(chǎn)股大漲

《通知》明確提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹稱(chēng)，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

這一政策導(dǎo)向與7月24日政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，以及隨后的7月28日，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上明確提出，進(jìn)一步落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等說(shuō)法一脈相承。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策市場(chǎng)期待已久，消息發(fā)布后，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走高，截至收盤(pán)，大龍地產(chǎn)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、中華企業(yè)等股紛紛上漲。

目前有約16個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，政策落地將釋放改善性需求

如何理解這一政策？其實(shí)，認(rèn)房、認(rèn)貸主要用于銀行發(fā)放貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)房是認(rèn)所在城市的房子，認(rèn)貸是認(rèn)全國(guó)的房貸，不過(guò)，全國(guó)各地執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，其中，認(rèn)房又認(rèn)貸最為嚴(yán)格，只要在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，再次申請(qǐng)貸款時(shí)，將按照二套房貸來(lái)發(fā)放，而二套房貸利率較高，這并不利于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)改善性住房。

以北京為例，北京首套房房貸利率約為4.75%，二套房房貸利率約為5.25%，兩者利差為0.5%，若拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，二套房貸利率成本比首套房高不少。且若“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京二套房首付比例也比首套房要高出至少30%的比例，極大提高了購(gòu)房者的換房成本。

那么，如果“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策落地，將給市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

德邦證券研報(bào)顯示，過(guò)去，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策有過(guò)多次放松和收緊。比如在2014年時(shí)，樓市低谷期，42個(gè)限購(gòu)城市取消限購(gòu)，只有北上廣深4個(gè)一線城市仍維持。2022年以來(lái)，隨著市場(chǎng)壓力加大，部分城市也對(duì)該政策有所放松，目前僅約16個(gè)城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，包括北上廣深及西安、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙、合肥等城市。

記者注意到，這16城基本都是一線城市或二線核心城市，比如西安和成都，便是兩大西部核心城市。

德邦證券研報(bào)顯示，若這16個(gè)城市全部調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“賣(mài)一買(mǎi)一”的房貸利率能降低0.3%-1.3%個(gè)點(diǎn)，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能調(diào)降5%-40%，平均降低14%，因此，政策調(diào)整后將激活“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性需求。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，這一政策將利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，一類(lèi)是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子換房的群體，一類(lèi)是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄但本地?zé)o房的購(gòu)房客群，政策若落地，這兩類(lèi)客群再次購(gòu)買(mǎi)房屋將按照首套房的房貸利率計(jì)算，可直接降低購(gòu)房成本。“對(duì)市場(chǎng)而言‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’有利于改善性需求的釋放，也符合更好滿(mǎn)足改善性合理住房需求的政策方針，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，這一政策是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升中非常重磅的政策。目前，地方出臺(tái)政策較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但市場(chǎng)方面依然很期待高層有一個(gè)更為統(tǒng)一的政策，此次三部門(mén)明確定調(diào)，對(duì)于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策落地具有較好的指導(dǎo)意義。

一線城市是否執(zhí)行？ 專(zhuān)家：落地概率較大 但節(jié)奏較慢

毫無(wú)疑問(wèn)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施出臺(tái)將利好剛性需求，但也給各地因城施策留下了政策空間，《通知》明確提出，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

那么，一線城市是否會(huì)落地相關(guān)政策備受市場(chǎng)關(guān)注。盡管整體來(lái)看，一線城市樓市依然堅(jiān)挺，但也面臨較大壓力。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月持平，其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。

針對(duì)這一問(wèn)題，記者采訪到的專(zhuān)家觀點(diǎn)比較一致，即一線城市跟進(jìn)概率較大，但基于審慎原則，政策落地的節(jié)奏不會(huì)太快。

王小嬙表示，在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)下行的大背景下，預(yù)計(jì)一線城市跟進(jìn)的概率較大。

張波則認(rèn)為，雖然市場(chǎng)對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的呼聲很高，本次三部門(mén)的表態(tài)也為政策落地掃清了一些障礙，但也明確提出，這一政策工具可供城市自主選用，“預(yù)計(jì)一線城市落地的節(jié)奏可能偏慢?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鑒于一線城市目前對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行的呼聲較高，預(yù)計(jì)8月底至9月初，一線城市也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策。

編輯 徐超

校對(duì) 盧茜